频繁降息显示未来形势严峻 地产股下行周期仍未结束
在赴港上市前，龙湖地产犹豫了。
在一切准备就绪的时候，龙湖地产的新闻发言人周波却表示：受当前国际资本市场大环境冲击，重庆龙湖地产集团今年将暂缓香港上市。
龙湖地产的担心并不是空穴来风，因为在港多家内地房企的回购行为都使得大股东陷入更深的浮亏境地。
有意思的是，在申银万国不久前举行的“中国未来30年——2009年申银万国周”投资战略论坛上，申万首席香港中资股策略分析师杨明却表示：“虽然港股底部目前难以判断，但中资股的估值已经提供了很高的安全边际。”在这位行业分析师眼中，房地产行业流动性最坏的时候似乎已经过去了，“未来资金有流回香港的可能，也有获得超额收益的机会”。
究竟该提高配置还是规避风险，在看不清的市场环境中，做出这样的选择似乎并非易事，但是可以肯定的一点是，房地产行业的走势未来很大的程度上都将取决于管理层对其的政策态度。
回暖与否取决房地产政策
申银万国在其11月25日发布的“2009年投资策略报告”中指出，港股中资股的指数在2009年将具备40%的上升空间，因此建议投资者在行业配置上，应该优先选择房地产行业。
申银万国在发布这份报告时，恐怕是基于对未来大幅降息的预期，而始料不及的是，这个预期在两天后就实现了，11月27日，中国人民银行宣布了新的货币政策：下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
“政府关于救助房地产市场政策的变化远远超出了市场的预期，”长江证券房地产行业分析师苏雪晶表示，“本次三率大幅度下调同样是政策的力度超出预期。”
和大多数分析师一样，苏雪晶对于此次的调整保持着相对乐观的态度，因为央行的这一举措将使得市场的流动性得以改善，同时也为未来的4万亿投资做出了政策布局，更为重要的是，“这次流动性的释放无疑将对房地产需求产生积极的影响”。
这对于急盼降息的房地产企业来说，无疑是久旱逢甘霖。因为由于楼市的不景气，多家在港上市的内地房地产企业在频频的回购行为后，却依然难以阻止不断下滑的股价。实际上，由于多次回购，包括富力地产、世贸房地产、SOHO中国等大股东在内的地产企业均因股价的下滑导致了账面的巨额浮亏。
因此，在对于政策出手房地产市场的政策上，没有人会比这些公司更加迫切，因为政策的冷暖与否将对这些上市房企的业绩走势起着至关重要的作用。11月25日，在周末降息预期破灭后，富力地产等行业股便上演了一幕高开低走的景象。而在此次的大幅度降息后，业内人士表示，对房地产企业的积极作用显而易见。
降息后下行周期仍未结束
中金公司的数据显示，利率下调后，在不考虑资本化影响的前提下，H股的内地地产股总体净利润将得到平均3.3%的提升，那么是否意味着H股的内地地产股已经具有了投资价值呢？
“这是由于利率的下调有利于房地产公司减少利息的支出。”中金公司研究部房地产行业分析员白宏炜表示，按照初步的预测，地产优质企业未来平均的利息将节省几千万到几个亿不等，这会帮助企业提高2009年盈利水平3%-4%。
实际上，尽管政策的走向将对上市房企产生积极的影响，但是在行业仍未走出下行周期之时，房地产行业的投资价值或许只能是昙花一现。
“因为在全球金融危机的影响下，居民收入或收入预期的下降将使得真实的购房需求进一步下降，短期内利率下降对购房意愿的激发和开发商现金流的改善效果都不是显著的，”实际上，在白宏炜眼中，“降息对地产类股票短期的影响将大过对行业的影响。”在他看来，地产股恐怕只能在短期内延续反弹的走势，其中包括了龙头地产公司以及二线地产公司。
现实的情况是，房地产行业目前仍处在调整的阶段，行情的反弹以及反弹的持续度都取决于整体宏观经济走势，令人担忧的是，频繁的降息除了传递管理层提振经济的决心，同时也显示出了对于未来前景的严峻态度。
长期来看，2009年似乎仍将是风险继续释放的一年，苏雪晶认为，管理层多项积极的货币政策对于房地产企业无疑会有积极的作用，但是由于宏观经济的影响，行业的调整并不会一蹴而就，因为地产股的整体性投资机会需要等待成交量稳定上升之时才能显现，而“2009年市场的成交预计仍将继续出现反复波动”。
申银万国房地产行业分析师江征雁也表示，房地产行业的风险释放至少需要到2009年下半年，“受到开工调整滞后的影响，2009年上半年行业的库存仍将不断积累，资金链情况不断恶化，行业风险整体较高”，江征雁指出，只有随着库存积累风险的逐步释放，价格与市场才有可能维稳，而这个时间则要等到2010年。
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在一切准备就绪的时候，龙湖地产的新闻发言人周波却表示：受当前国际资本市场大环境冲击，重庆龙湖地产集团今年将暂缓香港上市。
龙湖地产的担心并不是空穴来风，因为在港多家内地房企的回购行为都使得大股东陷入更深的浮亏境地。
有意思的是，在申银万国不久前举行的“中国未来30年——2009年申银万国周”投资战略论坛上，申万首席香港中资股策略分析师杨明却表示：“虽然港股底部目前难以判断，但中资股的估值已经提供了很高的安全边际。”在这位行业分析师眼中，房地产行业流动性最坏的时候似乎已经过去了，“未来资金有流回香港的可能，也有获得超额收益的机会”。
究竟该提高配置还是规避风险，在看不清的市场环境中，做出这样的选择似乎并非易事，但是可以肯定的一点是，房地产行业的走势未来很大的程度上都将取决于管理层对其的政策态度。
回暖与否取决房地产政策
申银万国在其11月25日发布的“2009年投资策略报告”中指出，港股中资股的指数在2009年将具备40%的上升空间，因此建议投资者在行业配置上，应该优先选择房地产行业。
申银万国在发布这份报告时，恐怕是基于对未来大幅降息的预期，而始料不及的是，这个预期在两天后就实现了，11月27日，中国人民银行宣布了新的货币政策：下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
“政府关于救助房地产市场政策的变化远远超出了市场的预期，”长江证券房地产行业分析师苏雪晶表示，“本次三率大幅度下调同样是政策的力度超出预期。”
和大多数分析师一样，苏雪晶对于此次的调整保持着相对乐观的态度，因为央行的这一举措将使得市场的流动性得以改善，同时也为未来的4万亿投资做出了政策布局，更为重要的是，“这次流动性的释放无疑将对房地产需求产生积极的影响”。
这对于急盼降息的房地产企业来说，无疑是久旱逢甘霖。因为由于楼市的不景气，多家在港上市的内地房地产企业在频频的回购行为后，却依然难以阻止不断下滑的股价。实际上，由于多次回购，包括富力地产、世贸房地产、SOHO中国等大股东在内的地产企业均因股价的下滑导致了账面的巨额浮亏。
因此，在对于政策出手房地产市场的政策上，没有人会比这些公司更加迫切，因为政策的冷暖与否将对这些上市房企的业绩走势起着至关重要的作用。11月25日，在周末降息预期破灭后，富力地产等行业股便上演了一幕高开低走的景象。而在此次的大幅度降息后，业内人士表示，对房地产企业的积极作用显而易见。
降息后下行周期仍未结束
中金公司的数据显示，利率下调后，在不考虑资本化影响的前提下，H股的内地地产股总体净利润将得到平均3.3%的提升，那么是否意味着H股的内地地产股已经具有了投资价值呢？
“这是由于利率的下调有利于房地产公司减少利息的支出。”中金公司研究部房地产行业分析员白宏炜表示，按照初步的预测，地产优质企业未来平均的利息将节省几千万到几个亿不等，这会帮助企业提高2009年盈利水平3%-4%。
实际上，尽管政策的走向将对上市房企产生积极的影响，但是在行业仍未走出下行周期之时，房地产行业的投资价值或许只能是昙花一现。
“因为在全球金融危机的影响下，居民收入或收入预期的下降将使得真实的购房需求进一步下降，短期内利率下降对购房意愿的激发和开发商现金流的改善效果都不是显著的，”实际上，在白宏炜眼中，“降息对地产类股票短期的影响将大过对行业的影响。”在他看来，地产股恐怕只能在短期内延续反弹的走势，其中包括了龙头地产公司以及二线地产公司。
现实的情况是，房地产行业目前仍处在调整的阶段，行情的反弹以及反弹的持续度都取决于整体宏观经济走势，令人担忧的是，频繁的降息除了传递管理层提振经济的决心，同时也显示出了对于未来前景的严峻态度。
长期来看，2009年似乎仍将是风险继续释放的一年，苏雪晶认为，管理层多项积极的货币政策对于房地产企业无疑会有积极的作用，但是由于宏观经济的影响，行业的调整并不会一蹴而就，因为地产股的整体性投资机会需要等待成交量稳定上升之时才能显现，而“2009年市场的成交预计仍将继续出现反复波动”。
申银万国房地产行业分析师江征雁也表示，房地产行业的风险释放至少需要到2009年下半年，“受到开工调整滞后的影响，2009年上半年行业的库存仍将不断积累，资金链情况不断恶化，行业风险整体较高”，江征雁指出，只有随着库存积累风险的逐步释放，价格与市场才有可能维稳，而这个时间则要等到2010年。
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